低层轻钢集成房屋未来发展会如何？预估市场规模千亿级

发表时间：2020/12/14 15:39:42 文章来源：

首先需要厘清两个概念
1. 什么是集成房屋？
集成房屋也叫预制装配式建筑，是用工业化的生产方式来建造建筑，也是将建筑的部分或全部构件在工厂预制完成，然后运输到施工现场将构件通过可靠的连接方式组装而建成的房屋。在欧美及日本被称作产业化住宅或工业化住宅。

中国的集成房屋最早可以追溯到上个世纪80年代，当时中国从日本引进集成房屋，建了几百栋轻钢结构低层别墅；之后再90年代，又有几家国外公司进入国内市场，在北京、上海等地建了数栋多层轻钢结构集成住宅。真正大规模开展集成建筑业务还是近几年才逐步发展起来的，目前国内已在研发、设计制造、施工安装形成了初步的体系。
2. 什么是轻钢结构集成房屋？
国外出于环保意识的加强和木材短缺等因素而很早就开始积极地推动轻钢结构集成房屋发展，其中种低层轻钢结构集成住宅已开始广泛应用。我国引入该技术和产品较晚，尚在发展初期。据报道，轻钢结构集成住宅在美国发展最快，1965 年轻钢结构集成住宅在美国仅占建筑市场15％；到2000年已经上升到75％。技术方面，近年来，全部构件均采用冷成型钢的轻钢龙骨体系建筑作为一种新兴的建筑方法正在欧美迅速发展。
在我国，轻钢结构活动房屋为代表的集成房屋产品起步较晚，直到近几年生产活动房的企业才开始增多，初步形成一个独立的行业。但是在具体应用方面还尚待挖掘，目前我国活动房屋多数用于工地临建，而且在应用中也出现了一些问题，主要有原材料使用标准无限制降低、屋面漏水、柱子、梁和屋架等钢构件加工安装质量低等一系列问题。
轻钢集成房屋属于建筑轻钢结构子行业。参照国外的发展路径，其发展趋势主要有2大方面：一是从临时性建筑向永久性建筑转变；二是由于发达国家的城市化进程已结束，大规模建设高潮已后，集成房屋的应用范围由临时建筑向商务、商业、旅游别墅等领域拓展。
市场潜在规模有多大？
1. 私人住宅市场
根据估算，每年城镇别墅和农村独栋住宅的新增数量预测在30万套左右，对应短期轻钢住宅渗透率，此细分市场中的低层轻钢集成房屋到2020年需求在26000套左右。在未来中长期，低层轻钢集成房屋的年需求在35万套左右。
2. 旅游度假领域市场
由于国内旅游业目前仍处在投入阶段，这个方向仅作为中短期的市场增长动力。预计到2020年预测用于建筑的投入会在1300千亿元左右，按照估计，会为低层轻钢集成房屋带来110亿元左右的市场价值。而其中的酒店投资，鉴于国内酒店业整体放缓，预计到2020年会带来约68万平方米的市场需求。
3. 养老市场
根据民政部规划，到2020年我国有最大289.8万张床位建设缺口，以此推算，若到2020年轻钢集成房屋的渗透率达到15%，则养老地产会相应带来270万平方米的新增建设需求。
总体来说，结合以上测算，在未来3-5年的短期阶段，低层轻钢结构建筑的市场规模会在百亿左右，15-20年的长期阶段会成为千亿级别的市场。
机遇与挑战
先看机遇
1. 城镇化进程继续
中国人民的住宅条件还有很大的提升空间，2014 年政府发布了《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》明确了进一步推进城镇化进程的目标。一方面，在城镇化过程中的旧城拆迁和居民迁移过程中，居民的日常生活必须得到保证，所以对于一些房源不足的地区需要大量快速落成住房。另一方面，新城的建设相比于以往更重视环保节能。这样就进一步巩固了装配式集成房屋提供了可以活跃的沃土。
2. 旅游度假行业向好
伴随着社会财富的增加和消费升级的趋势，我国国民的旅游消费处于爆发式增长的阶段。根据国家旅游局发布的《2016中国旅游投资报告》，旅游产业持续升温，是社会投资的新风口。其中的基础建设、园区建设、餐饮和购物消费项目是主要的投资方向，这些领域都有望将成为低层轻钢集成房屋业务新的增长点。
3. 老龄化来临
老龄化不仅在劳动力资源层面倒逼装配式建筑的发展，在需求层面养老住宅同样是重要的细分市场之一。尽管目前现有的养老机构由于价格和服务完整度层面等因素，其床位空置率还有待提高，但总体来说，国内在短期内的养老床位还有新增空间。
再说说挑战
1. 国内土地政策使中低层独栋房屋在国内的使用场景受限
中国人口巨大，供应受限，因此鼓励集中用地、提高土地使用效率是政策的主要方向，尤其是针对用地紧张的城市。2016年国土资源部、发改委、住建部就发文对土地制度进行改革，其中内容包括“全国将停止别墅类用地的土地供应”。虽然其实早在2003年国家就有出台“禁墅令”，但由于当时市场需求旺盛所以事实上别墅产品仍然供应不绝。但到了近年，地产业已经历了长年连续的发展，再加上近年经济放缓，大城市内部对于别墅这类的奢侈型住宅需求已相对缓和，又加上近年政府的政策力度加强，超一线城市的新增别墅空间已不大。另一方面对于农村，吸取之前国家发展中的教训，近年来政府对于农村的自主建房用地也是多了一些限制以规避缺乏规划、浪费土地的现象。
2. 市场接受度和其他竞品的挑战
尽管轻钢结构建筑的具有自重轻、抗风防震、可适用于各种造型多等优点，但从经济成本、维护难易度、耐腐蚀、恒温能耗角度出发，轻钢结构建筑也面临着如混凝土结构和木结构建筑的挑战。国内的住宅房屋主要是混凝土结构，国外的住宅房屋多为木结构，而轻钢建筑产品本身还有待完善的地方，市场对轻钢建筑产品尤其是在住宅领域的应用的接受度仍待提升。再加上国内预制混凝土建筑的产能过剩，该类产品对于抢占市场份额有很强的竞争意识。
3. 对美贸易从紧
出口是目前低层轻钢集成房屋产品的重要销路之一，美国又是重要的出口目的地，而集成房屋被列入2018年的增收关税清单中。对美贸易的从紧趋势也会对行业产生阶段性影响。
哪些因素驱动行业的发展？
1. 工人短缺与劳动力成本增加
近年来我国人口生育率降低，老龄化社会到来，人口红利优势丧失。同时伴随着互联网行业的发展，更多的年轻劳动力从事于快递、外卖等新兴行业。这使得建筑业的招工越来越困难，用工成本也越来越高。相比于传统建筑方式，装配式集成建筑运用精细化分工大大提升生产效率，减少人力需求；而且工厂预制式的生产能够充分发挥规模效应，从而在人力成本不断攀升的竞争环境下取得成本优势。
2. 环保、节能
近年来社会的环保需求日益凸显，保护木材、减少排放污水废气以及建筑垃圾的呼声与日俱增，钢结构的建材及其建筑物在这方面有天然优势。
3. 经济效率
国内经济在结束超高速增长后进入目前的稳步增长阶段，于是企业开始追求更有效率的经济组织形式。缩短建设周期、加速业务周转是许多企业的共同需求，而集成房屋是很好的解决方案。
4. 政府鼓励政策
装配式建筑成为政府鼓励的建筑方式，并且配套了许多政策作为落地支撑。事实上，政府出台了《十三五装配式建筑行动方案》和《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》等指导政策，在大方向上明确了行业发展目标，即到2020年全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%，到2025年则基本要求在30%以上。在具体落地层面上，各地各级政府也出台了实际的政策，既有针对开发建筑商的，对新的开发申请有装配化率的要求、并对符合要求的企业提供税收减免或一次性奖励等激励政策，也有针对消费者的，对购买装配式住宅提供房贷优惠政策等。